Mietvertrag: vorzeitige Kündigung bei Verstoß gegen die Schriftform

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Mietvertrag: vorzeitige Kündigung bei Verstoß gegen die Schriftform

Eine Änderung der Miete muss schriftlich erfolgen. Bei einem Verstoß gegen die Schriftform kann der Mietvertrag vorzeitig gekündigt werden.
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Mietverträge, die eine Laufzeit von mehr als 12 Monaten haben, müssen die Schriftform einhalten. Anderenfalls ist der Mietvertrag zwar nicht unwirksam, er kann aber vorzeitig gekündigt werden. Die Schriftform setzt voraus, dass die Vertragsurkunde vom Mieter und vom Vermieter unterschrieben ist. Die Schriftform gilt dabei nicht nur für den ursprünglichen Mietvertrag, sondern auch für alle späteren Ergänzungen.

Der BGH hat mit Urteil vom 11.04.2018 (Az: XII ZR 43/17) jetzt nochmal klargestellt, dass eine Änderung der Miete stets eine wesentliche Vertragsänderung darstellt. Eine einvernehmliche nachträgliche Erhöhung der Miete muss daher in Form eines schriftlichen Nachtrages vereinbart werden. In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte der Vermieter unter Verweis auf eine entsprechende Regelung im Mietvertrag eine Erhöhung der Miete verlangt. Der Mieter hat die höhere Miete überwiesen und damit stillschweigend sein Einverständnis erklärt. Der Mietvertrag entsprach damit nicht mehr der Schriftform und konnte vorzeitig gekündigt werden.

Wichtig ist aber der Hinweis, dass nicht jede Anpassung der Miete zu einem Schriftformverstoß führt: Ist einer Partei schon im ursprünglichen Mietvertrag die Möglichkeit eingeräumt, die Miete einseitig anzupassen, verstößt die Ausübung des Anpassungsrechtes nicht gegen die Schriftform. Ebenso ist eine automatische Mietanpassung in Form einer Indexklausel nicht schriftformbedürftig. Auch in diesem Fall handelt es sich nicht um eine nachträgliche Änderung des Mietvertrages, sondern lediglich um die Umsetzung einer schon im Mietvertrag vereinbarten Anpassung.